Une question prioritaire constitutionnalité a récemment été transmise au conseil constitutionnel par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ. QPC, 10 déc.2020, n°20-40.059) pour mettre à l’épreuve de constitutionnalité, le sujet de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce en matière de bail commercial.

Cet article prévoit la faculté pour le bailleur de faire obstacle au renouvellement du bail à son échéance, à charge pour lui de verser au preneur une indemnité d’éviction équivalente à la valeur marchande du fonds de commerce, au préjudice que lui cause la perte du droit au bail ou encore aux contraintes inhérentes à son déménagement / réinstallation.

Un événement à marquer d’une pierre blanche, portant sur un élément bien singulier du bail commercial qualifié par la doctrine de propriété commerciale.

Pour un bref retour historique…

Jusque 1914, le bail commercial consistait en un bail de droit commun régi par le Code civil (articles 1713 et suivants) et ne connaissait pas le droit au renouvellement. Dans un système où il était jusqu’à lors bien plus favorable d’être propriétaire des murs pour exploiter un fonds de commerce, les associations de commerçants se sont mobilisées – prenant acte de la crise immobilière résultant de la Grande Guerre – pour obtenir la reconnaissance d’un droit au renouvellement du bail commercial et garantir la stabilité de l’exploitation.

La première étape fut la création par une loi de 1926 d’une indemnité d’éviction, tirant à son compte les travaux doctrinaux (pour exemple, ceux de Léon Josserand sur la finalité sociale des droits ou sur le mobile de l’acte civil (en ce sens Ruet L., Les baux commerciaux, mars 2017, Lextenso).

S’en suivirent une intégration au statut des baux commerciaux créé par le décret du 30/09/1953 puis une codification au sein du code de commerce.

Pour un rappel de notions…

Le bail est le cadre contractuel de la location, autrement dit, une relation à durée déterminée, précaire par essence, en comparaison au transfert intégral et irréversible de propriété qui s’opère dans le contrat de vente.

La propriété commerciale confère un droit « semblant placer le preneur dans la situation du propriétaire de l’espace immobilier affecté à l’entreprise qu’il a créée ou acquise en ce lieu » (T.REVET, Existe-t-il un droit à la propriété commerciale. RTD Civ. 2005.619).

 Ce droit apparent consiste en fait en deux principaux avantages conférés au locataire commercial :

• une durée minimale du bail de 9 ans dont le renouvellement est de droit, et qui est censée offrir une forme de stabilité et un cadre favorable à la réalisation de l’objet social de l’entreprise,
• un droit au bail pouvant être cédé par la preneur, indemnisable par la bailleur au titre de l’indemnité d’éviction si ce dernier souhaitait mettre un terme unilatéralement à la relation contractuelle et ainsi mettre à mal le droit au renouvellement.

Aux intentions économiques louables des rédacteurs de ces textes réglementaires, s’opposent les intérêts des bailleurs dont la liberté contractuelle de se défaire de leur engagement est bridée par le prix du ticket de sortie.

C’est de l’absence de plafonnement de l’indemnité d’éviction dont il est question

dès lors qu’elle peut parfois dépasser de manière considérable la valeur vénale de l’immeuble, ce qui pose une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur.

Tant et si bien que la QPC a été transmise à l’analyse du Conseil des Sages quant aux fondements suivants :

• les libertés contractuelles et d’entreprendre ;
• le principe d’égalité défendu par les articles 1er et 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (préambule de la Constitution du 04/10/1958) ;
• la violation de la compétence réservée à la loi par la constitution du 04/10/1958 (le statut du bail commercial étant d’origine décrétale).

Notons que le taux de transmission de QPC par la Cour de cassation au Conseil constitutionnel en matière civile est suffisamment faible (à peine 10% en 2019) pour que celle dont il est question aujourd’hui soit remarquée.

Une occasion pour nous de vous rappeler le rôle central de l’huissier de justice en matière de bail commercial, pour la rédaction des congés, quel que soit leur motif ; pour la rédaction des baux commerciaux, quelle que soit leur matière.